DPE COLLECTIF, PPT ET DTG : DIFFÉRENCES, OBLIGATIONS ET VOTE EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Depuis le 1er janvier 2026, plus aucune copropriété n’échappe au DPE collectif. Les trois échéances prévues par la loi Climat et Résilience sont désormais passées, et celles du plan pluriannuel de travaux aussi. Pourtant, dans beaucoup d’immeubles, rien n’a été engagé.

La raison n’est presque jamais technique. Elle est procédurale : ces documents coûtent de l’argent, cet argent n’est pas prévu au budget, et personne ne sait exactement qui doit décider quoi. Le syndic peut-il commander l’étude seul ? Faut-il un vote ? À quelle majorité ? Et si l’assemblée dit non ?

Cet article reprend d’abord ce que sont réellement ces trois documents, parce qu’ils sont régulièrement confondus, puis détaille le circuit de décision, les deux exceptions au vote préalable, et ce qui se passe en cas de refus.

En résumé

Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toute copropriété d’habitation dont le permis est antérieur à 2013, quelle que soit sa taille. Le PPT l’est depuis le 1er janvier 2025 pour les plus petites. Le DTG, lui, n’est obligatoire que dans deux cas précis, et il peut dispenser du PPT si l’immeuble n’appelle aucun travaux dans les dix ans.

Le syndic ne peut commander aucun des trois tout seul : l’assemblée générale doit voter, à la majorité simple de l’article 24 dans les trois cas. Deux exceptions, une délégation de pouvoir au conseil syndical ou une injonction administrative.

Adopter le PPT une fois établi demande en revanche une majorité plus large, celle des voix de tous les copropriétaires. Un refus n’efface pas l’obligation : il l’ajourne, et il expose la copropriété à une réalisation d’office à ses frais.

Trois documents, trois finalités

C’est la confusion la plus fréquente, et elle a des conséquences concrètes : des copropriétés paient un audit énergétique en croyant satisfaire à l’obligation de DPE collectif, ou attendent un DTG qui n’est pas obligatoire chez elles.

Le DPE collectif évalue la performance énergétique du bâtiment à partir d’un échantillon représentatif de logements. C’est une photographie : il donne une étiquette, il ne dit pas quoi faire. Sa validité est de dix ans, et le diagnostic doit avoir été réalisé après le 1er juillet 2021.

Le PPT planifie sur dix ans les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il chiffre, il hiérarchise, il propose un échéancier. Il ne contient en revanche aucune analyse financière ni administrative de la copropriété. Il s’actualise tous les dix ans.

Le DTG est le plus large des trois. Il comprend l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements, l’état de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales, l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, un DPE collectif et un audit énergétique (la loi exige un DPE collectif et considère qu’un audit satisfait cette obligation, puisqu’il en contient déjà un ; en pratique les deux coexistent, le DPE étant réalisé en amont puis repris par le thermicien qui bâtit l’audit), et une évaluation du coût des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Un point qui fait gagner du temps et de l’argent, et que peu de copropriétés connaissent : un DTG peut dispenser du plan pluriannuel de travaux. Le DTG comporte en effet la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant ceux à mener dans les dix prochaines années : il recouvre donc largement l’objet du PPT.

Attention toutefois à la portée exacte de cette dispense, car elle est plus étroite qu’on ne le lit souvent. L’article 14-2 prévoit que le syndicat est dispensé d’élaborer un projet de PPT si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration. Autrement dit, un DTG qui conclut à des travaux à venir ne supprime pas l’obligation de PPT, même s’il en fournit la matière et allège considérablement le travail. La dispense joue pour les immeubles en bon état, pas pour les autres, et seulement pour les dix années couvertes par le DTG.

Deux précisions importantes sur le DTG :

D’abord, il n’est pas obligatoire de façon générale. Il ne s’impose que dans deux situations : lors de la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L731-4 du code de la construction et de l’habitation), et sur demande de l’autorité administrative dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (article L731-5, voir plus bas). Dans tous les autres cas, l’assemblée générale se prononce simplement sur la question de le faire réaliser, et peut parfaitement dire non. On lit souvent qu’il serait obligatoire « en cas de procédure d’insalubrité » : c’est une simplification, il n’y a pas d’automatisme, c’est l’administration qui peut le réclamer.

Ensuite, le DTG n’a pas de durée de validité légale. Les dix ans que l’on lit partout sont un usage professionnel déduit de l’horizon décennal de son contenu, pas une règle de droit.

Où en est-on exactement en 2026 ?

Le DPE collectif est imposé par l’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’article 158 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il concerne tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Son déploiement s’est fait en trois vagues : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, au plus 50 lots depuis le 1er janvier 2026.

Le projet de plan pluriannuel de travaux, prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, suit un calendrier décalé et lui aussi entièrement échu : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, au plus 50 lots depuis le 1er janvier 2025. Il s’impose aux immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, quinze ans après la réception des travaux de construction.

Deux points valent d’être connus.

Les « lots » de ces calendriers ne sont pas tous les lots. La loi vise les lots « à usage d’habitation, de bureaux ou de commerces ». Les caves, les parkings et les celliers n’entrent pas dans le décompte. Une résidence de 60 appartements et 40 boxes n’est pas une copropriété de 100 lots au sens de ce texte.

Aucun report n’est intervenu. La question est revenue plusieurs fois devant le Parlement, notamment sur le coût pour les petites copropriétés. Répondant à une question écrite en février 2026, le gouvernement a indiqué qu’il n’était pas prévu d’assouplir le calendrier des PPT. Des textes sont en discussion, aucun n’est promulgué à ce jour.

Pourquoi un vote, alors que c’est obligatoire ?

Parce que ces diagnostics sont des dépenses exceptionnelles, expressément exclues du budget prévisionnel : l’article 44 du décret du 17 mars 1967 range « les études techniques, telles que les diagnostics et consultations » parmi les dépenses non comprises dans le budget.

L’assemblée générale doit donc se prononcer sur la réalisation de l’étude, le choix du prestataire et le montant engagé. Le caractère obligatoire du DPE collectif ou du PPT ne change pas la mécanique : il impose au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour, pas de passer outre les copropriétaires. C’est même une protection pour tout le monde : le syndic qui engagerait la dépense sans mandat s’exposerait à une contestation, et les copropriétaires votent en connaissant le devis.

Un détail de procédure fait d’ailleurs annuler des résolutions chaque année : les devis doivent être joints à la convocation. L’article 11 du décret de 1967 impose la notification des conditions essentielles du contrat proposé, ou des contrats en cas d’appel à la concurrence, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, à peine de nullité de la décision. Une résolution du type « autorisation donnée au syndic de faire réaliser les diagnostics », sans aucun devis annexé, est fragile.

Quelle majorité pour quel diagnostic ?

Les règles viennent de la loi du 10 juillet 1965, et elles sont plus favorables qu’on ne le croit.

Réaliser le DPE collectif : majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas : c’est la majorité la plus facile à atteindre. Aucun texte ne désigne expressément cette majorité pour le DPE collectif, c’est la majorité résiduelle qui s’applique.
Lancer l’élaboration du projet de PPT et en fixer les modalités : article 24 également, cette fois expressément prévu par l’article 14-2.
Réaliser un DTG : article 24 là aussi, l’article L731-1 prévoyant que l’assemblée « se prononce sur la question de réaliser un diagnostic technique global ».
Adopter le plan pluriannuel de travaux lui-même, une fois le projet établi : on passe à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. C’est logique, on ne vote plus une étude mais un programme chiffré sur dix ans.

Autrement dit, la marche à franchir pour lancer les études est basse. C’est leur traduction en travaux qui appelle un consensus plus large.

Et cette seconde étape est celle que l’on oublie. L’article 14-2 prévoit que le projet de plan est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration, et que tant qu’il n’est pas adopté, le syndic doit réinscrire la question à chaque assemblée appelée à approuver les comptes. L’obligation ne s’éteint pas avec un vote négatif, elle revient tous les ans.

L’adoption du plan a aussi un effet direct sur le portefeuille. La cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; lorsqu’un PPT est adopté, deux planchers se cumulent, 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et 5 % du budget prévisionnel. À savoir également : les sommes versées au fonds sont définitivement acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au copropriétaire qui vend son lot.

Première exception : la délégation de pouvoir au conseil syndical

Il existe un cas, fréquent, où la dépense peut être engagée sans attendre l’assemblée suivante. L’assemblée peut avoir voté une délégation de pouvoir au conseil syndical, qui autorise celui-ci à prendre directement les décisions relevant de la majorité simple, dans la limite d’un plafond qu’elle fixe. Un DPE collectif dont le devis reste sous ce plafond peut alors être validé par le conseil syndical, sans nouvelle assemblée.

Attention en revanche à une confusion très répandue, qui bloque régulièrement des dossiers : le seuil de mise en concurrence n’est pas une délégation de pouvoir. Le premier fixe le montant au-delà duquel le syndic doit présenter plusieurs devis ; il ne l’autorise pas à engager la dépense seul. Un conseil syndical qui s’appuie sur ce seuil pour réclamer une signature immédiate se heurtera à un refus parfaitement fondé, et ce qui ressemble à de la mauvaise volonté n’est parfois que l’application du texte.

Avant de s’agacer d’un syndic qui traîne, le réflexe utile est donc de vérifier deux choses : ce que prévoit le règlement de copropriété, et surtout ce qu’a voté la dernière assemblée en matière de délégation. Si aucune délégation n’existe, la seule voie reste l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Autant s’y prendre tôt, car l’obligation, elle, ne se décale pas.

Seconde exception : le péril et les injonctions administratives

Il existe une autre situation, plus rare mais qui change tout : celle où une décision administrative impose la réalisation de l’étude. Dès qu’on entre dans le champ de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, la mécanique du vote s’efface.

Le DTG peut être exigé sans vote. L’article L731-5 du code de la construction et de l’habitation permet à l’autorité administrative, à tout moment, de demander au syndic de produire le DTG pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’un immeuble présentant des désordres potentiels. À défaut de production dans un délai d’un mois après notification, elle peut le faire réaliser d’office, en lieu et place du syndicat et à ses frais.

Le PPT peut être élaboré d’office. L’article 14-2 permet à l’administration de demander la transmission du plan adopté. À défaut de transmission dans le mois, ou si le plan transmis « ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires » à la sécurité des occupants, elle peut élaborer ou actualiser le projet d’office, aux frais du syndicat. L’adoption, elle, repasse devant l’assemblée : le syndic doit la convoquer dès réception du plan notifié.

Les travaux eux-mêmes peuvent être imposés puis exécutés d’office. Un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité met en demeure d’exécuter les réparations dans un délai déterminé. En copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat. Le non-respect expose à une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard pour les bâtiments d’habitation, et l’autorité compétente peut faire procéder d’office à l’exécution, aux frais du propriétaire.

Le syndic, enfin, peut agir seul en cas d’urgence. L’article 18 de la loi de 1965 lui donne mission, « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde » de l’immeuble. Il doit ensuite en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

Autrement dit, la règle du vote préalable est bien la règle. Mais elle vaut « sauf texte spécial ou injonction administrative » : quand l’administration a parlé, la question du mandat de l’assemblée ne se pose plus dans les mêmes termes.

La leçon pratique tient en une phrase : plus une copropriété attend, moins elle décide. Tant que la situation est saine, l’assemblée choisit son prestataire, son calendrier et son budget. Une fois l’administration saisie, elle subit les trois.

Et si l’assemblée générale dit non ?

Première chose à dire clairement, parce que beaucoup de contenus entretiennent le flou : il n’existe ni amende, ni sanction pénale spécifique pour une copropriété sans DPE collectif ou sans PPT. Personne ne viendra présenter une contravention.

Ce qui existe est plus insidieux, et parfaitement réel.

L’obligation ne disparaît pas. Elle pèse sur le syndicat des copropriétaires, pas sur l’assemblée. Un vote négatif ne l’efface pas, il la reporte.

L’administration peut faire réaliser le document d’office, aux frais du syndicat, dans les conditions décrites plus haut. La copropriété paie alors sans avoir choisi ni le prestataire, ni le prix.

La responsabilité du syndic peut être engagée. Ne pas inscrire la question à l’ordre du jour, ou laisser la situation perdurer, est une faute dans l’exécution de son mandat. Cela peut fonder une action en dommages-intérêts, et cela pèse au moment du renouvellement.

Les ventes se compliquent. Depuis le 1er janvier 2024, l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse de vente d’un lot le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, le projet de plan. Le DPE collectif figure par ailleurs parmi les documents attendus par les acquéreurs et leurs notaires. Un dossier incomplet, c’est une signature qui traîne et un acquéreur qui négocie.

Le fonds de travaux reste calibré à l’aveugle, au plancher de 5 % du budget prévisionnel, sans lien avec les travaux réellement à venir.

Les aides deviennent difficiles à mobiliser. MaPrimeRénov’ Copropriété et les certificats d’économies d’énergie supposent un projet documenté.

Bien préparer le vote : nos conseils

Le meilleur moyen d’obtenir un vote serein, c’est un dossier clair envoyé avec la convocation : un devis précis, le rappel de l’obligation et de son échéance, et une note simple expliquant ce que la copropriété va concrètement retirer de l’étude. C’est exactement ce que nous fournissons aux syndics avec nos devis, de quoi présenter le sujet en assemblée sans y passer une heure.

Une anticipation à prévoir, propre au DPE collectif : la réglementation impose un échantillonnage. Doivent être visités au minimum un logement de chaque typologie, un logement sur chaque type de plancher bas, un logement en étage intermédiaire et un logement sous chaque type de plancher haut. Au-delà de trente logements, les seuils montent : au moins 10 % des appartements de 31 à 100 logements, et au minimum dix logements ou 5 % du total au-delà de 100. Coordonner ces accès avec les occupants prend du temps ; s’y prendre juste après l’assemblée évite de perdre un cycle entier.

Enfin, un point qui intéresse directement les copropriétaires : sous certaines conditions (menuiseries, ventilation et chauffage similaires dans tous les appartements, eau chaude sanitaire produite avec une seule et même énergie), le DPE collectif permet de générer les DPE individuels de chaque lot. Pour une copropriété où plusieurs propriétaires envisagent de vendre ou de louer, l’économie est réelle. Cela se vérifie en amont, sur pièces.

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Nous réalisons les DPE collectifs et accompagnons les copropriétés, avec nos partenaires architectes et thermiciens pour les PPT, DTG et audits énergétiques, à Paris et dans tout l’ouest parisien : Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Courbevoie, Puteaux, Rueil-Malmaison, Versailles, Saint-Cloud…

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