Entre ce qui relève du syndic et ce qui incombe à chaque copropriétaire, les diagnostics en copropriété créent facilement de la confusion : ce DTA, ce DPE collectif, ce constat plomb, qui doit le commander ? Et surtout, qui règle la facture ?
La réponse tient en réalité à une distinction simple, celle que fait toute la vie de la copropriété : les parties communes d’un côté, les parties privatives de l’autre. Une fois cette clé en main, tout devient plus lisible.
La règle de base : parties communes ou parties privatives ?
Les diagnostics qui portent sur l’immeuble dans son ensemble (hall, cages d’escalier, façades, caves, locaux techniques, toiture) relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. C’est lui qui les commande, et leur coût est réparti entre tous les copropriétaires.
Les diagnostics qui portent sur un lot (un appartement, une cave, un parking) relèvent du copropriétaire concerné. C’est lui qui les commande, à ses frais, généralement à l’occasion d’une vente, d’une mise en location ou de travaux.
Ce que le syndic commande, pour l’immeuble
Plusieurs diagnostics concernent directement les parties communes :
- Le DTA (dossier technique amiante) : obligatoire pour tout immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il doit exister, être tenu à jour et être communiqué aux occupants et aux entreprises qui interviennent dans l’immeuble.
- Le CREP parties communes (plomb) : obligatoire pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
- Le DPE collectif : depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés d’habitation dont le permis de construire est antérieur à 2013 sont concernées, y compris les plus petites.
- Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et, selon les cas, le DTG (diagnostic technique global).
- Le diagnostic termites parties communes, lors de la vente d’un immeuble entier ou sur demande de la mairie en zone concernée.
Pour tous ces diagnostics, la dépense est votée en assemblée générale puis répartie entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, comme une charge commune classique. À noter : le fonds de travaux de la copropriété peut être mobilisé pour financer l’élaboration du PPPT ou le DTG, ce qui allège la trésorerie (service-public.fr).
Le syndic peut-il commander un DPE collectif sans passer par l’assemblée ?
Par défaut, non. Un DPE collectif est une étude technique, exclue du budget prévisionnel : il faut une décision d’assemblée générale et un appel de fonds correspondant. Sauf texte spécial ou injonction administrative (une procédure de péril, par exemple), le syndic ne peut pas engager seul cette dépense. La seule exception tient à une délégation de pouvoir votée au profit du conseil syndical, qui peut alors valider un devis restant sous le plafond fixé.
Une précision qui évite bien des tensions : le seuil de mise en concurrence n’est pas une délégation de pouvoir. C’est la confusion la plus fréquente, et elle bloque régulièrement des dossiers.
Les majorités applicables, le cas du PPPT et du DTG, et ce qu’il se passe si l’assemblée refuse, sont détaillés dans notre article dédié : le syndic doit-il passer par un vote en assemblée générale ?
Ce que chaque copropriétaire commande, pour son lot
Dès qu’il s’agit de vendre ou de louer un appartement, c’est au copropriétaire (le vendeur ou le bailleur) de faire réaliser les diagnostics de son lot :
- pour une vente : DPE, amiante des parties privatives, CREP si l’immeuble date d’avant 1949, électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, mesurage Carrez, état termites en zone concernée, ERP, et selon la commune le contrôle d’assainissement ;
- pour une location : DPE, DAPP (amiante parties privatives, tenu à disposition du locataire), CREP, électricité et gaz selon les mêmes conditions d’ancienneté, ERP, et la surface habitable loi Boutin mentionnée au bail.
Ces frais lui incombent en propre : ils ne passent jamais par les charges de copropriété.
Là où les deux mondes se croisent
En pratique, les deux niveaux communiquent plus qu’on ne le croit, et c’est souvent là que les dossiers se compliquent.
Vous vendez votre appartement ? Votre notaire vous demandera aussi des documents détenus par le syndic, en particulier la fiche récapitulative du DTA. Si le DTA n’existe pas ou n’est pas à jour, c’est toute la vente qui peut prendre du retard. Mieux vaut le demander tôt.
Le DPE collectif peut servir vos intérêts. Sous certaines conditions techniques, il permet de générer les DPE individuels des appartements. Pour un copropriétaire, c’est un diagnostic en moins à commander le jour où il vend ou loue.
Vous faites des travaux chez vous ? Si le chantier touche des éléments communs (un mur porteur, une colonne, un plancher), les repérages avant travaux peuvent concerner à la fois votre lot et les parties communes. Le syndic doit alors être associé à la démarche.
En résumé
Le syndic commande et fait payer au syndicat tout ce qui concerne l’immeuble : DTA, CREP parties communes, DPE collectif, PPPT, DTG, termites parties communes. Chaque copropriétaire commande et paie ce qui concerne son lot, au moment de vendre, de louer ou de faire des travaux. Et entre les deux, un réflexe simple : en cas de doute, posez la question avant de commander, cela évite les diagnostics en double comme les oublis.
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Nous accompagnons les syndics, les conseils syndicaux et les copropriétaires à Paris et dans tout l’ouest parisien : Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Clamart, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Courbevoie, Puteaux, Rueil-Malmaison, Versailles, Saint-Cloud, Montrouge… Nous intervenons également sur la rive est, à Vincennes, Montreuil ou Nogent-sur-Marne.
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Nous travaillons au quotidien avec des syndics et des copropriétés de toutes tailles. Notre habitude de ces dossiers nous permet de vous dire rapidement ce qui relève du syndicat, ce qui relève de chaque copropriétaire, et dans quel ordre organiser les interventions pour ne mobiliser qu’une seule visite quand c’est possible.
Pour un point sur la situation de votre immeuble ou de votre lot, demandez votre devis ou contactez-nous directement.
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