À chaque nouvelle mise en location, la même question revient : quels diagnostics dois-je vraiment fournir à mon locataire ? La liste n’est pas la même que pour une vente, les durées de validité diffèrent, et certains documents doivent être annexés au bail quand d’autres sont simplement tenus à disposition. Voici le point complet, tel qu’il s’applique en 2026.
Les diagnostics à annexer au bail
Le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire comprend, selon les caractéristiques du logement (service-public.fr) :
- Le DPE, pour tous les logements. Validité 10 ans, en gardant en tête que les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis 2025. Le DPE est opposable : ses informations engagent le bailleur.
- Le CREP (plomb), si le logement date d’avant le 1er janvier 1949. Bonne nouvelle : s’il est négatif, sa validité est illimitée. S’il révèle du plomb, il doit avoir moins de 6 ans.
- L’état de l’installation électrique, si elle a plus de 15 ans. Validité 6 ans en location.
- L’état de l’installation gaz, même logique : plus de 15 ans, validité 6 ans.
- L’ERP (état des risques et pollutions), si le logement est situé dans une zone à risques (ce qui est très fréquent en Île-de-France, ne serait-ce que pour le retrait-gonflement des argiles ou les anciennes carrières). Validité 6 mois, et l’information est due dès l’annonce. Vous pouvez vérifier la situation de votre adresse sur georisques.gouv.fr.
- L’état des nuisances sonores aériennes, si le bien se trouve dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’aérodrome.
À quoi s’ajoute une mention obligatoire dans le bail lui-même : la surface habitable (loi Boutin). Ce n’est pas un diagnostic annexé au bail, mais la surface annoncée engage le bailleur. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle inscrite au contrat, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur dispose de deux mois pour répondre ; à défaut d’accord, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivants. Autant faire mesurer sérieusement dès le départ.
Le cas particulier de l’amiante
Pour les logements situés dans un immeuble collectif d’avant juillet 1997, le DAPP (diagnostic amiante des parties privatives) fait partie du dispositif, avec une particularité : il n’est pas annexé au bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire, qui peut en demander une copie. Beaucoup de bailleurs l’ignorent et le découvrent au premier litige ou au premier chantier. Si votre appartement est concerné et que ce diagnostic n’a jamais été fait (ou date d’avant fin 2012, ce qui le rend caduc), c’est le moment de régulariser.
Performance énergétique : où en est-on en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent en France métropolitaine : il ne peut plus être proposé à une nouvelle location. Le calendrier prévoit ensuite l’interdiction des logements classés F en 2028, puis E en 2034 (ANIL).
Ce qui pourrait changer d’ici la fin 2026. Le projet de loi « Relance logement », adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, prévoit de rouvrir la location des logements F et G aux bailleurs qui s’engagent formellement dans des travaux : devis signés, acompte versé, et réalisation sous trois ans en maison individuelle ou cinq ans en copropriété. Le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale à la rentrée. Tant qu’il n’est pas adopté, c’est bien l’interdiction des logements classés G qui s’applique. Si vous êtes concerné, le bon moment pour faire chiffrer les travaux, c’est maintenant : le dispositif, s’il passe, reposera sur des engagements déjà pris.
À noter aussi pour les loueurs en meublé de tourisme : depuis fin 2024, dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage (Paris et la plupart des communes des Hauts-de-Seine), toute nouvelle autorisation exige un DPE classé au minimum E.
Les trois erreurs que nous voyons le plus souvent
Réutiliser les diagnostics de la vente. C’est de loin l’erreur la plus fréquente, et elle ne se règle pas en vérifiant les dates. Un état de l’installation électrique ou gaz établi pour une vente ne peut pas être annexé à un bail : ce sont deux missions distinctes, avec leurs propres exigences et des durées de validité différentes (3 ans en vente, 6 ans en location). Il faut faire réaliser le diagnostic destiné à la location. Le dossier de vente reste utile pour savoir où l’on met les pieds, il ne remplace pas le dossier de location.
Oublier l’ERP au renouvellement. Avec ses 6 mois de validité, c’est le diagnostic qui expire le plus vite. Ce qui compte n’est pas la date de mise en ligne de l’annonce, mais celle de la signature : l’ERP doit être en cours de validité au jour où le bail est signé. Un état daté de sept mois, même parfaitement exact, n’est plus recevable ce jour-là.
Négliger la surface Boutin. Deux réflexes ici. D’abord, ne jamais reprendre une surface Carrez pour un bail : Carrez et Boutin ne mesurent pas la même chose et aboutissent presque toujours à deux chiffres différents. Ensuite, éviter de réutiliser un mesurage Boutin de plus d’un an, même si rien n’a bougé dans le logement. Ce n’est pas une durée de validité légale (le mesurage n’en a pas), c’est une question de responsabilité : passé ce délai, vous ne pouvez plus vous appuyer utilement sur la garantie du professionnel qui l’a réalisé, et une simple coquille de mesure devient votre affaire, face à un locataire qui demande une baisse de loyer.
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