Diagnostics immobiliers à Malakoff : patrimoine, risques et obligations
Malakoff tient sur 207 hectares, se traverse à pied en un quart d’heure, et concentre pourtant à peu près toutes les problématiques qu’un diagnostiqueur peut rencontrer. Née en 1883 d’un détachement de Vanves, la commune s’est construite en tache d’huile, sans plan d’ensemble, par lotissement de petites parcelles. Il en reste un tissu très particulier : des maisons de ville des années 1920 et 1930 disséminées dans toute la ville, de petits immeubles collectifs du début du siècle au nord, des ateliers de brique coiffés de sheds, et des grands ensembles d’après-guerre édifiés sur d’anciens terrains maraîchers.
Et sous tout cela, un sous-sol creusé : le calcaire grossier a été exploité jusqu’au XXe siècle, sur trois niveaux localement superposés.
Les diagnostics immobiliers à Malakoff
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le propriétaire doit constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) conforme à la réglementation. À Malakoff, l’âge du parc commande l’essentiel du dossier.
Les données des diagnostics de performance énergétique réalisés sur la commune donnent un ordre de grandeur parlant : environ 40 % des logements diagnostiqués datent d’avant 1948, et 80 % d’avant 1975. Autrement dit, le constat de risque d’exposition au plomb est quasi systématique sur le tissu de faubourg, et le diagnostic amiante concerne l’immense majorité du parc, tout bâtiment dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 étant visé.
Dans le même mouvement, les installations électriques et gaz de plus de quinze ans sont ici la règle, et le DPE d’un logement de faubourg mal isolé sort rarement au-dessus de E. Pour une vente, cela déclenche l’obligation d’audit énergétique pour les étiquettes E, F et G.
Le stock de maisons de ville, qui représente 14 % du parc, et celui des anciens ateliers reconvertis en lofts appellent une attention particulière sur le mesurage : mezzanines, combles aménagés, hauteurs sous plafond variables et volumes atypiques sont exactement les configurations où un métré approximatif finit en litige.
Malakoff est enfin couverte, comme tout le département, par un arrêté préfectoral relatif aux termites. Le diagnostic termites est obligatoire à chaque vente. Il recense l’ensemble des agents biologiques de dégradation du bois, insectes xylophages et champignons compris, ce qui n’est pas anodin dans un parc ancien où caves et sous-sols sont fréquemment humides.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) à Malakoff
L’ERP (État des Risques et Pollutions) informe l’acquéreur ou le locataire des risques identifiés sur la commune. À Malakoff, un risque domine tous les autres.
Les anciennes carrières souterraines
La Ville indique que 80 % du territoire communal est concerné par la présence d’anciennes carrières, souterraines ou à ciel ouvert. L’étude d’impact d’une opération d’aménagement récente retient de son côté 55 % du territoire dans le périmètre du plan de prévention des risques. Les deux chiffres circulent, la fourchette est large, mais le message est le même : à Malakoff, la question des carrières se pose presque partout.
Le cadre est un arrêté préfectoral du 7 août 1985, qui vaut plan de prévention des risques approuvé. Le calcaire grossier n’apparaît qu’à partir de sept mètres de profondeur et les vides subsistants mesurent de 1,20 à 2,50 mètres. Sur un site du centre, deux niveaux d’exploitation ont été relevés à 10 et 14,50 mètres.
Conséquence très concrète pour un propriétaire : le maire consulte systématiquement l’Inspection générale des carrières pour toute construction, extension ou rénovation lourde en zone concernée. Ce service peut prescrire des sondages, des injections de confortement ou un renforcement des fondations, avec récépissé de travaux et dossier de récolement. Un acquéreur averti demandera au vendeur l’avis de l’Inspection et, le cas échéant, le dossier des travaux déjà réalisés.
Deux précisions utiles pour éviter les contresens. D’abord, la base nationale des cavités souterraines affiche zéro résultat pour Malakoff, et l’interface grand public de Géorisques peut afficher « aucun risque » : c’est un artefact, les carrières de petite couronne relevant de l’Inspection générale des carrières et non de cette base. Ensuite, aucune source ne documente d’aléa lié à la dissolution du gypse à Malakoff : ce risque, réel à Châtillon ou à Bagneux, ne se transpose pas ici.
Le retrait-gonflement des argiles
L’aléa est classé moyen sur la commune, ce qui est cohérent avec la couche silico-argileuse décrite sous la terre végétale. Un arrêté de catastrophe naturelle pour sécheresse a été pris pour l’été 2020.
En aléa moyen ou fort, la vente d’un terrain constructible non bâti impose au vendeur une étude géotechnique préalable, et la construction neuve une étude de conception.
L’inondation
Malakoff n’étant pas riveraine de la Seine, aucun plan de prévention du risque inondation ne s’applique. La commune a néanmoins connu cinq arrêtés de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue depuis 1983, tous liés à du ruissellement urbain. Un risque de remontée de nappe est par ailleurs recensé.
Les risques technologiques et la pollution des sols
Aucun établissement Seveso n’est implanté à Malakoff, ni dans un rayon d’environ huit kilomètres. Certains sites d’information immobilière annoncent le contraire : cette information n’est pas confirmée par la base officielle des installations classées, et il ne faut pas la reprendre. Le risque technologique retenu pour la commune est le transport de matières dangereuses, par le périphérique et les axes routiers.
Côté sols, la commune compte deux secteurs d’information sur les sols, boulevard Gabriel-Péri et passage du Petit-Vanves, tous deux liés à d’anciennes activités de blanchisserie ou de traitement de surface. La base des anciens sites industriels recense 132 sites : chromage et traitement de métaux, mécanique générale, chaudronnerie, fonderie, blanchisseries et laveries, imprimeries, garages et casses automobiles, dépôts de ferraille.
Une remarque de terrain qui découle du reste : le calcaire ayant été extrait jusqu’au XXe siècle, une grande partie du sol malakoffiot est constituée de remblais. Les études de sol menées sur la commune y relèvent régulièrement des polluants, sans contamination majeure. C’est un sujet d’excavation et de travaux, pas d’usage quotidien du logement.
Le cas de l’assainissement à Malakoff
Malakoff relève de l’établissement public territorial Vallée Sud Grand Paris, et c’est un point déterminant pour toute vente.
Sur ce territoire, le contrôle de raccordement n’est pas obligatoire à la vente, mais il est expressément recommandé. L’article 23.2 du règlement d’assainissement collectif de Vallée Sud Grand Paris indique qu’« il est souhaitable qu’une enquête de conformité soit réalisée à chaque mutation ou cession d’une propriété ». Elle est à la charge du demandeur et, point important, elle « peut être réalisée par toute personne habilitée » : vous n’êtes pas tenu de passer par un prestataire désigné.
Recommandé ne veut pas dire secondaire. Sur un parc de faubourg où les branchements ont été repris plusieurs fois en un siècle, une non-conformité découverte après la vente reste à la charge de l’acquéreur, et les notaires demandent ce contrôle de plus en plus souvent. Le traiter avec le reste du dossier permet une seule visite au lieu de deux.
Faut-il le faire quand même ? Oui, et pas seulement par prudence. Un règlement qui recommande ne crée pas d’obligation de diagnostic, mais il ne supprime pas celle qui pèse en permanence sur le propriétaire : l’article L1331-4 du code de la santé publique met les ouvrages de raccordement à sa charge et lui impose de les maintenir en bon état de fonctionnement. Une non-conformité ne disparaît pas parce que personne ne l’a contrôlée, elle change simplement de propriétaire le jour de la vente.
Or sa remise en état, une séparation des eaux usées et des eaux pluviales par exemple, se chiffre souvent en milliers d’euros. Un acquéreur qui la découvre après coup dispose d’un motif de négociation, parfois de litige. Un vendeur qui a fait réaliser le contrôle et l’a joint au dossier a, lui, transmis l’information, et c’est précisément ce qui le protège. Ajoutons que les notaires le réclament de plus en plus souvent et que l’obtention n’est pas immédiate : s’y prendre tôt coûte toujours moins cher que de le subir à trois jours de la signature.
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Avec plus de 10 ans d’expérience, nous intervenons régulièrement à Malakoff et connaissons les particularités de son parc : maisons de ville des années 1920, petits immeubles anciens du nord de la commune, ateliers reconvertis, grands ensembles des années 1960 et 1970.
À Malakoff, deux points font régulièrement dérailler une transaction, et ce sont précisément ceux que nous vérifions en premier. La mention des carrières dans l’état des risques, qui inquiète les acquéreurs quand personne ne prend le temps de leur expliquer ce qu’elle implique réellement. Et le contrôle d’assainissement, dont on nous demande souvent s’il est obligatoire : nous vous donnons la règle exacte de votre territoire, plutôt qu’une réponse approximative.
Nos prestations couvrent l’ensemble des diagnostics réglementaires : DPE et audits énergétiques, amiante et plomb, gaz et électricité, mesurage Carrez et Boutin, termites, ERP, assainissement. Un seul interlocuteur pour l’ensemble du dossier.
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