Diagnostics immobiliers à Clichy : patrimoine, risques et obligations
Clichy est sans doute la commune des Hauts-de-Seine où l’histoire industrielle pèse le plus lourd sur les dossiers immobiliers d’aujourd’hui. Cristallerie au XIXe siècle, usine à gaz de dix-neuf hectares, Citroën, les Câbles de Lyon, BIC, L’Oréal, les entrepôts du Printemps : la ville a accumulé un siècle et demi d’activité, et le sous-sol en garde la mémoire.
Pour un vendeur ou un bailleur, cela se traduit très concrètement dans deux documents : l’état des risques, nettement plus chargé qu’ailleurs, et les diagnostics liés à l’ancienneté du bâti.
Le parc immobilier clichois mêle plusieurs strates :
- le noyau villageois ancien, rue de Paris, rue de l’Ancienne-Mairie, rue de Neuilly, et les immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle,
- les ensembles de l’entre-deux-guerres, dont l’hôpital Beaujon de 1935 et la Maison du Peuple de 1937,
- les grands ensembles d’après-guerre, en particulier dans le secteur Bac d’Asnières, Beaujon,
- et les programmes récents construits sur les friches reconverties, qui représentent aujourd’hui plus d’un logement sur dix.
Les diagnostics immobiliers à Clichy
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le propriétaire doit constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) conforme à la réglementation. À Clichy, deux caractéristiques du parc orientent fortement ce dossier.
La première est son ancienneté. 27 % des résidences principales sont antérieures à 1946, et la part réelle du bâti d’avant 1949 est supérieure. Le constat de risque d’exposition au plomb concerne donc une large partie du centre-ville et des quartiers Victor-Hugo et République. Dans ces mêmes immeubles, le DPE sort rarement bien classé, et un audit énergétique devient obligatoire à la vente pour les étiquettes E, F et G.
La seconde est l’histoire de l’habitat dégradé. Entre 1986 et 2021, quatre opérations programmées d’amélioration de l’habitat ont concerné près de six mille logements, et trois conventions d’éradication de l’habitat indigne ont ciblé plus de sept cent soixante logements. Dans ce type de parc, les installations électriques et gaz de plus de quinze ans sont la norme, et les anomalies relevées sont souvent nombreuses.
Le diagnostic amiante s’impose pour tout bâtiment dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, ce qui couvre au moins 72 % du parc clichois. Un point mérite l’attention à Clichy : les anciens ateliers et entrepôts reconvertis en logements ou en bureaux relèvent souvent de typologies où les flocages et calorifugeages sont fréquents. Sur ces biens, un repérage avant travaux est indispensable avant tout chantier, le diagnostic de vente ne le remplaçant jamais.
Le parc étant très locatif, avec près de 29 % de logements sociaux à l’échelle communale, le mesurage Boutin et le dossier de location complet représentent une part importante des demandes.
Clichy est enfin couverte, comme tout le département, par un arrêté préfectoral relatif aux termites. Le diagnostic termites est obligatoire à chaque vente.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) à Clichy
L’ERP (État des Risques et Pollutions) informe l’acquéreur ou le locataire des risques identifiés sur la commune. À Clichy, il mérite d’être lu ligne à ligne.
La pollution des sols, premier sujet de la commune
Clichy compte sept secteurs d’information sur les sols (SIS), représentant environ vingt-quatre hectares. Le plus étendu, de très loin, est l’ancien site de Gaz de France rue Pierre-Bérégovoy, avec plus de dix-sept hectares. Viennent ensuite l’ancienne usine Alcatel Câbles, le site CEAC quai de Clichy, l’ancien site BIC impasse des Cailloux, et trois emprises plus petites.
Ces secteurs sont opposables : ils imposent une information de l’acquéreur ou du locataire, et une étude de sols obligatoire en cas de changement d’usage. C’est une différence de nature avec un simple antécédent industriel.
Au-delà des SIS, la base des anciens sites industriels recense 264 sites sur les 308 hectares de la commune, une densité parmi les plus élevées de la petite couronne : garages et stations-service, traitement de surface et travail des métaux, pressings et blanchisseries, chimie et parachimie, imprimeries, dépôts d’hydrocarbures.
Pour un particulier, cela n’empêche ni de vendre, ni d’acheter, ni de louer, et n’a pas d’incidence sur l’usage quotidien du logement. Cela devient un vrai sujet en cas de travaux d’excavation ou de changement de destination.
Le risque d’inondation
Clichy fait partie des dix-huit communes couvertes par le plan de prévention du risque inondation de la Seine dans les Hauts-de-Seine, approuvé le 9 janvier 2004 et modifié en dernier lieu le 9 décembre 2024. La crue de référence est celle de 1910.
Le zonage distingue une zone rouge, correspondant aux berges et aux secteurs où la submersion dépasserait deux mètres, une zone bleue pour les secteurs très urbanisés, une zone orange pour les secteurs urbanisés de moindre densité, et une zone blanche où le risque est négligeable. La frange concernée est celle du quai de Clichy et des Berges de Seine, mais le zonage se lit à l’adresse et non au quartier.
S’y ajoute un risque de remontée de nappe, distinct du débordement.
Le retrait-gonflement des argiles
Le risque argileux figure parmi ceux retenus pour la commune. À la différence de ses voisines du sud du département, Clichy n’a jamais fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle pour sécheresse, ce qui suggère une exposition contenue. Le niveau d’aléa se vérifie néanmoins à l’adresse sur georisques.gouv.fr, la variation pouvant être forte à l’échelle de quelques rues.
Les risques technologiques
Aucun établissement Seveso n’est implanté à Clichy, ni dans la commune limitrophe de Saint-Ouen. Aucun plan de prévention des risques technologiques ne concerne la ville.
La commune accueille en revanche plusieurs installations classées notables, dont un centre de données sous régime d’autorisation rue Petit, ainsi qu’un site du SIAAP. Le transport de matières dangereuses est présent par la route, par la voie ferrée Paris-Saint-Lazare et par canalisations de gaz.
Ce qui ne concerne pas Clichy
Clichy ne figure pas parmi les communes des Hauts-de-Seine concernées par les anciennes carrières souterraines et n’est pas soumise au risque minier. Un point de méthode toutefois : en petite couronne, les carrières relèvent de l’Inspection générale des carrières et non de la base nationale des cavités, qui affiche zéro résultat pour la quasi-totalité des communes franciliennes. Une absence dans cette base ne vaut donc jamais preuve d’absence de risque.
Le cas de l’assainissement à Clichy
Clichy relève de l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine.
Sur ce territoire, le contrôle de raccordement à l’assainissement collectif n’est pas rendu obligatoire à la vente. Seule Argenteuil, également membre de Boucle Nord de Seine, l’impose. Il reste vivement recommandé, en particulier sur un parc ancien où les branchements ont souvent été repris plusieurs fois : il évite qu’une non-conformité ne ressorte après la signature, à la charge de l’acquéreur.
Un point pratique à connaître : le règlement d’assainissement du territoire prévoit que ces contrôles sont réalisés par l’entreprise retenue par l’établissement public territorial, et non par un prestataire de votre choix. La demande passe donc par le service assainissement.
Ces règles sont fixées par délibération et peuvent évoluer. Le réflexe le plus simple reste de nous poser la question avant de constituer le dossier.
Faut-il le faire quand même ? Oui, et pas seulement par prudence. Un règlement qui recommande ne crée pas d’obligation de diagnostic, mais il ne supprime pas celle qui pèse en permanence sur le propriétaire : l’article L1331-4 du code de la santé publique met les ouvrages de raccordement à sa charge et lui impose de les maintenir en bon état de fonctionnement. Une non-conformité ne disparaît pas parce que personne ne l’a contrôlée, elle change simplement de propriétaire le jour de la vente.
Or sa remise en état, une séparation des eaux usées et des eaux pluviales par exemple, se chiffre souvent en milliers d’euros. Un acquéreur qui la découvre après coup dispose d’un motif de négociation, parfois de litige. Un vendeur qui a fait réaliser le contrôle et l’a joint au dossier a, lui, transmis l’information, et c’est précisément ce qui le protège. Ajoutons que les notaires le réclament de plus en plus souvent et que l’obtention n’est pas immédiate : s’y prendre tôt coûte toujours moins cher que de le subir à trois jours de la signature.
Pourquoi choisir l’Agence Canopée pour vos diagnostics à Clichy ?
Avec plus de 10 ans d’expérience, nous intervenons régulièrement à Clichy et connaissons les particularités de son parc : immeubles de rapport du centre, bâti d’entre-deux-guerres, grands ensembles du secteur Beaujon, lofts et ateliers reconvertis, programmes neufs des ZAC.
À Clichy, cette connaissance sert surtout à lire correctement l’état des risques. Une adresse située dans le périmètre d’un secteur d’information sur les sols n’appelle pas le même commentaire qu’une adresse voisine qui n’y est pas, et l’acquéreur mérite qu’on lui explique la différence plutôt que de lui remettre un document qu’il ne comprendra pas.
Nos prestations couvrent l’ensemble des diagnostics réglementaires : DPE et audits énergétiques, amiante et plomb, gaz et électricité, mesurage Carrez et Boutin, termites, ERP. Nous réalisons également les repérages avant travaux, fréquents sur les opérations de reconversion, ainsi que les contrôles d’assainissement sur les territoires qui l’autorisent.
Vous vendez, louez ou rénovez un bien à Clichy ou dans les communes voisines (Asnières-sur-Seine, Levallois-Perret, Saint-Ouen, Courbevoie, Bois-Colombes) ? Demandez votre devis dès maintenant, ou contactez-nous !