Les diagnostics immobiliers tertiaires concernent les bureaux, commerces, entrepôts et plus largement tous les locaux à usage professionnel. Contrairement aux diagnostics d’habitation, ils répondent à des règles spécifiques, souvent mal comprises, car la réglementation ne poursuit pas les mêmes objectifs.
Comprendre ces différences permet d’anticiper vos obligations et d’éviter les erreurs au moment d’une cession, d’une vente ou d’un bail commercial.
Quels biens sont concernés par les diagnostics tertiaires ?
On parle de biens tertiaires dès lors qu’un local n’est pas destiné à l’habitation. Sont notamment concernés :
- les bureaux,
- les commerces et locaux commerciaux,
- les locaux d’activités,
- les entrepôts,
- les bâtiments administratifs,
- certains établissements recevant du public (ERP),
- les immeubles entiers à usage professionnel.
Dès qu’un bien sort du cadre résidentiel, la logique réglementaire change. La réglementation des logements repose principalement sur la protection des particuliers : santé des occupants, sécurité électrique, exposition au plomb, performance énergétique d’un habitat.
En tertiaire, la logique est différente. Les utilisateurs d’un local professionnel sont supposés être des acteurs informés, encadrés par le droit commercial et le droit du travail. Les obligations s’adaptent donc aux risques réellement pertinents pour un usage professionnel.
Cela explique pourquoi certains diagnostics obligatoires en habitation ne s’appliquent pas de la même manière en tertiaire.
Diagnostics tertiaires vs habitation : quelles différences concrètes ?
DPE tertiaire
Le DPE d’un local professionnel ne se calcule pas comme celui d’un appartement. Il prend en compte la surface du bâtiment, les équipements techniques, les horaires d’occupation et les consommations sur 1 an minimum (3 ans idéalement). L’objectif est d’évaluer la performance énergétique d’un outil de travail, pas d’un habitat.
Électricité et gaz
Contrairement à l’habitation, ces diagnostics ne sont pas systématiques en tertiaire. Les installations professionnelles relèvent déjà de contrôles réglementaires en exploitation. La sécurité repose sur la maintenance et les obligations de l’exploitant, plutôt que sur un diagnostic de vente standardisé. Le diagnostiqueur n’est pas assermenté pour intervenir, il faut contacter un bureau de contrôle.
Plomb
Le plomb vise avant tout la protection sanitaire des occupants résidentiels, en particulier des enfants. Dans un local tertiaire, il n’est recherché que dans des situations spécifiques (bâtiment ancien à usage mixte, travaux, présence de parties habitables ou activité qui implique la présence d’enfants ou femmes enceintes -crèches, cabinets médicaux, etc-).
Amiante
À l’inverse, l’amiante reste un enjeu majeur en tertiaire. Les bâtiments professionnels anciens contiennent fréquemment des matériaux amiantés dans des zones techniques. Le repérage est souvent plus large et plus technique que dans le résidentiel, car il concerne la sécurité des travailleurs et la gestion des risques sur site. On l’appelle le DTA (diagnostic technique amiante).
Vente, bail commercial, cession de fonds : à quel moment faut-il réaliser les diagnostics ?
Les diagnostics tertiaires interviennent principalement :
- lors de la vente d’un local professionnel,
- lors d’un bail commercial,
- dans le cadre d’une cession de fonds de commerce,
- avant des travaux,
- lors de la mise en conformité réglementaire d’un site.
Chaque situation entraîne des obligations différentes. Une analyse préalable permet d’éviter des diagnostics inutiles… ou manquants.
En résumé
Les diagnostics tertiaires ne sont ni allégés ni plus simples, ils sont adaptés aux risques réels d’un environnement professionnel.
Chez Canopée, nous accompagnons particuliers, entreprises et professionnels de l’immobilier tertiaire avec une approche claire, pédagogique et rigoureuse sur l’ensemble des diagnostics réglementaires : DPE tertiaire, amiante, diagnostics avant travaux, et repérages spécifiques liés aux ventes ou aux baux commerciaux. Nous vous aidons à comprendre vos obligations, à choisir le bon périmètre de diagnostic et à sécuriser juridiquement votre projet, qu’il s’agisse d’une cession de fonds, d’une vente ou d’une rénovation.
Nous intervenons à Paris (8e, 9e, 14e, 15e, 16e, 17e arrondissements) et dans les Hauts-de-Seine : Courbevoie, Puteaux, Nanterre, Rueil-Malmaison, Montrouge, Malakoff, Châtillon, Bagneux… ainsi que plus largement en petite couronne. Pour un accompagnement sur mesure : demandez votre devis ou contactez notre équipe.