Lorsqu’on achète ou loue un logement, on veut savoir dans quel environnement on met les pieds. Y a-t-il un risque d’inondation ? Le terrain est-il stable ? Le sol a-t-il pu être pollué par une ancienne activité industrielle ?
C’est exactement le rôle de l’ERP (État des Risques et Pollutions). Ce document obligatoire fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT) remis par le propriétaire lors d’une vente ou d’une location. En Île-de-France, il prend une importance toute particulière : la région cumule à la fois inondations, sols argileux, carrières souterraines, pollution des sols et présence de grands sites industriels.
Qu’est-ce qu’un ERP et à quoi sert-il ?
L’ERP est un document officiel réalisé par un professionnel du diagnostic immobilier. Il permet d’informer l’acheteur ou le locataire sur les risques connus concernant le logement ou l’immeuble.
Il mentionne notamment :
Les risques naturels (inondations, mouvements de terrain liés aux argiles ou aux anciennes carrières, etc.),
Les risques technologiques (proximité d’un site industriel classé à risque),
Les éventuelles pollutions des sols (anciennes usines, stations-service, etc.),
Le niveau d’exposition au radon (gaz naturel présent dans certaines zones).
L’ERP doit être daté de moins de 6 mois et être remis dès la première visite d’un bien à vendre ou à louer.
⚠️ À ne pas confondre avec l’ERRIAL, téléchargeable gratuitement sur le site Géorisques. Ce document donne une première idée de la situation, mais il est incomplet : il ne contient pas toutes les informations exigées (il peut ignorer certaines restrictions locales comme les interdictions ou obligations de travaux en zone inondable ainsi que les restrictions liées aux catastrophes naturelles),et ne remplace pas l’ERP officiel réalisé par un diagnostiqueur.
Pourquoi est-il essentiel en Île-de-France ?
L’Île-de-France est une région très dense, avec une longue histoire d’urbanisation et d’activités industrielles. Elle concentre plusieurs risques majeurs :
1. Les inondations
La région est traversée par la Seine et la Marne, qui sortent régulièrement de leur lit lors de crues. Des communes comme Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Sèvres, Saint-Cloud, Alfortville, Charenton-le-Pont, Joinville-le-Pont ou encore certains quartiers de Paris (15ᵉ, 16ᵉ, 12ᵉ) sont particulièrement concernées.
2. Le retrait-gonflement des argiles
Dans de nombreuses communes du Val-de-Marne et du sud des Hauts-de-Seine, les sols argileux se rétractent en cas de sécheresse et gonflent à nouveau avec l’humidité. Résultat : des fissures sur les façades, des désordres sur les fondations. C’est un phénomène silencieux mais coûteux, que l’ERP signale clairement.
3. Les anciennes carrières
Sous une partie de l’Île-de-France se trouvent des carrières souterraines (craie, gypse, calcaire) exploitées jusqu’au XIXᵉ siècle. Ces vides peuvent provoquer des affaissements ou des effondrements. Certaines communes des Hauts-de-Seine comme Clamart, Fontenay-aux-Roses ou Malakoff sont particulièrement concernées.
4. Les sols pollués
L’histoire industrielle de la région a laissé des traces : dépôts d’hydrocarbures, usines désaffectées, ateliers… Certains terrains peuvent présenter une pollution résiduelle. L’ERP recense ces zones à surveiller.
5. Les risques technologiques et industriels
La proximité de sites industriels classés sensibles (dits “Seveso”), de stations-service ou de réseaux de gaz peut également être mentionnée.
Où trouver les informations officielles sur les risques ?
Pour établir un ERP complet et à jour, nous croisons systématiquement plusieurs sources publiques et réglementaires :
Géorisques : portail national sur les risques naturels, technologiques, sismicité, radon, etc.
ERRIAL : outil automatisé d’information pour les acquéreurs et locataires (à titre indicatif, mais ne remplace pas l’ERP officiel).
Préfecture de Paris et d’Île-de-France : arrêtés préfectoraux sur les plans de prévention des risques (inondations, mouvements de terrain, technologiques).
Mairies et services communaux : notamment pour les arrêtés locaux liés aux carrières souterraines, zones argileuses ou risques spécifiques.
Base BASOL : sites et sols pollués répertoriés par l’État.
Base BASIAS : anciens sites industriels et activités de service pouvant avoir généré des pollutions.
Legifrance : textes de loi et arrêtés encadrant l’information des acquéreurs et locataires (Code de l’environnement, article L125-5).
👉 L’avantage de passer par un diagnostiqueur professionnel, c’est que nous vérifions et recoupons ces différentes bases, et intégrons uniquement les informations à jour et juridiquement opposables dans votre ERP.
En quoi l’ERP protège les acheteurs et locataires ?
L’ERP n’empêche pas d’acheter ou de louer, mais il garantit que toutes les informations sont données en toute transparence. C’est une protection pour l’acheteur ou le locataire, mais aussi pour le propriétaire : en fournissant un ERP complet et à jour, il se met à l’abri de tout recours ultérieur pour “vice caché”.
Exemple concret : Paris et les communes voisines
Un appartement du 16ᵉ arrondissement, proche de la Seine, pourra être classé en zone inondable. Un pavillon de Vincennes ou de Charenton-le-Pont pourra être concerné par le retrait-gonflement des argiles. Un logement à Clamart pourra se trouver au-dessus d’anciennes carrières.
👉 Deux biens situés à seulement quelques kilomètres peuvent donc ne pas du tout être soumis aux mêmes risques. C’est là que l’ERP prend tout son sens.
Conclusion
L’ERP n’est pas une formalité : en Île-de-France, il reflète une réalité bien concrète, entre crues de la Seine, sols argileux, anciennes carrières et passif industriel.
Chez Agence Canopée, nous intégrons systématiquement l’ERP dans nos dossiers de diagnostics immobiliers. Réalisé par nos techniciens certifiés, il vous assure un document complet, valable juridiquement et compréhensible pour vos futurs acquéreurs ou locataires. Pour être accompagné et obtenir des conseils personnalisés, demandez votre devis de diagnostics dès maintenant, ou contactez nous !