La Loi Carrez et la Loi Boutin fixent les règles de calcul de la superficie d’un logement lors d’une vente ou d’une location. Bien qu’elles paraissent similaires, elles n’ont pas le même mode de calcul et ne s’appliquent pas dans les mêmes situations. Comprendre leurs différences est essentiel pour éviter les litiges et sécuriser votre transaction immobilière. Voici huit points clés à connaître sur ces deux lois.
1. Définitions des lois Carrez et Boutin
La Loi Carrez et la Loi Boutin concernent toutes deux le calcul de la superficie d’un bien immobilier, mais elles s’appliquent à des contextes différents.
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Loi Boutin : Elle concerne la superficie habitable, c’est-à-dire tous les espaces de vie d’un logement, à l’exception des terrasses, balcons, caves, garages, parkings, combles non aménagés et autres sous-sols.
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Loi Carrez : Elle s’applique à la superficie privative des biens en copropriété, souvent sous forme de lots. Les éléments exclus comprennent également les terrasses, balcons, caves, garages et parkings, mais contrairement à la Loi Boutin, elle inclut les réserves, remises, greniers, vérandas, combles non aménagés et certains sous-sols.
2. Contexte d’application : vente ou location ?
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Loi Carrez : obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons en copropriété horizontale ou de locaux commerciaux.
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Loi Boutin : obligatoire lors de la location d’un bien à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
3. Hauteur sous plafond : quels critères ?
Pour les deux lois, seules les parties ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont prises en compte dans les calculs de superficie.
4. Diagnostics obligatoires
Les deux lois nécessitent un diagnostic, mais sans l’obligation d’un professionnel. Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers comme le diagnostic de performance énergétique, il est possible d’effectuer soi-même ces mesures. Cependant, des erreurs peuvent entraîner des litiges, comme une réduction du prix de vente ou du loyer. Une marge d’erreur de 5% est tolérée. Au prix du mètre carré à Paris et en Ile de France, faire appel à un diagnostiqueur certifié reste la meilleure option.
5. Cadre légal : que dit la loi ?
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Loi Boutin : Diagnostic rendu obligatoire par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 – article 78.
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Loi Carrez : Obligation introduite par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
6. Utilité des lois Carrez et Boutin
Ces deux lois permettent de déterminer la taille du logement mis en vente ou en location, garantissant ainsi une transparence essentielle pour les vendeurs, bailleurs, acheteurs et locataires.
7. Durée de validité des diagnostic
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Diagnostic Loi Carrez : Valable sans limite de temps, sauf modifications intérieures affectant la surface (modifications de cloisons, huisseries..).
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Diagnostic Loi Boutin : Il est également valide à vie, à condition qu’aucune modification de surface ne soit effectuée. Des travaux pourraient changer l’espace disponible et nécessiter un nouveau diagnostic.
La Loi Carrez et la Loi Boutin, bien qu’elles puissent sembler similaires, s’appliquent à des situations différentes et ont des implications distinctes. Il est crucial de bien comprendre ces lois pour éviter des litiges lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.
💡 À savoir : Pour la vente de maisons individuelles hors copropriété, ni la Loi Carrez ni la Loi Boutin ne s’appliquent. Dans ce cas, il est possible de réaliser une attestation de surface afin de préciser la superficie exacte du bien dans le cadre d’une vente. Cette démarche, bien que non obligatoire, apporte une garantie supplémentaire aux acquéreurs et sécurise la transaction.
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